为卖商办 金隅幸福里违规代办公司注册

2018-08-02 10:47 来源:未知 责任编辑:admin

  面对商办限购后的“卖难”窘境,代理注册企业购房等销售方式曾是北京商办市场规避限购的普遍现象。北京商报也曾陆续跟进报道了北京商办房限购后衍生出的多种销售途径,如代理注册企业购房使个人获得资质,以及通过与购房人签署“房屋转让合同”来向购房人“销售”房屋等。

  不过,经此次走访项目后北京商报记者发现,上述商办项目销售的花式伎俩目前已经形成“全产业链”。北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发的小康家·幸福里项目在销售过程中明确表示,除了可以替购房者代为注册公司外,还将提供股权转让以及法人变更的相关服务。购房者只需在缴纳应付房款之外,另缴一定金额的“程序费”,即可由开发商代为处理涉及公司税费的一系列事宜。

  据了解,上述“程序费”主要包括股权转让费及法人变更费两个部分,其中转让股权2500元,法人变更2066元,合计4566元。在销售人员口中,个人如自行操作上述程序将花费近万元,如果由开发商代为办理,不仅可以节省一大笔开销,更能为购房者免去奔波之劳。

  此外,销售人员还表示,因为以企业名义购房后每年需缴纳一定税费,开发商同样可以替购买商办项目的业主提供购房后的做账、报税服务,费用约为5000元/年。此外,业主也可以另行选择相关代办机构进行做账、报税,不过费用稍高。

  在业内人士看来,以公司名义购房虽然能够规避限购政策,使不满足购房资质的人有机会获得商办项目,但假借公司名义购房的个人在前期则需承担较大的资金压力。

  对于开发商事先注册公司,而后帮助购房者代办股权转让及法人变更的销售方式,北京京师律师事务所高级合伙人刘松涛从法律角度对其合法性问题进行了具体分析。刘松涛指出,开发商的上述操作属于规避限购的行为,其销售行为并不合法,通过该种方式签订的购房合同无效。

  据我国《合同法》第五十二条之规定:“有下列情形之一的,合同无效:1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;2.恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;3.以合法形式掩盖非法目的;4.损害社会公共利益;5.违反法律、行政法规的强制性规定。”

  同时,刘松涛还表示,如果上述违规销售情节属实,则开发商违反限购政策将会受到相关职能部门的惩罚,一般有以下几种措施:(一)列入社会诚信体系黑名单、(二)暂停该项目网签、(三)取消该项目房产销售人员从事房地产业务的资格、(四)罚款、(五)若其代办行为违反刑法规定,将移交公安机关处理。而违反限购政策签约成交的房源,因购房合同无效且合同无继续履行的条件,开发商应退还购房者所付房款。

  就以公司名义购房的个人寻找财务人士或者代办机构帮忙做账报税,此行为是否有悖法律的问题,刘松涛也向北京商报记者作出了解答。刘松涛表示,如不具实做账报税,存在偷漏税行为,情节严重者构成犯罪。

  此外,刘松涛提醒购房者,开发商上述规避限购政策的行为属于《合同法》第52条合同无效情形之规定,开发商与购房者签订的合同为无效合同,购房者无法强行要求开发商履行交付房屋的义务,购房者的权益无法得到保障。

  “购房者购买房产首先要确定自己是否有购买资格,若无购买资格,不要听信房产销售人员和开发商可以规避限购的方法,规避限购的方法均违反法律强制性规定,若出现纠纷,购房者的合法权益则无法得到保障。”刘松涛补充道。

  除了全套代办注册公司外,北京商报记者在同现场销售人员的交流中了解到,为了规避商办项目不能贷款的问题,项目推荐使用50%首付、剩余以信用贷或抵押贷的形式予以支付。

  北京市去年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》中明确指出:在建在售商办项目不得卖给个人;商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。这也就意味着,个人即使能规避商办限购政策购买商办类项目,但因公司名义购置房产需一次性付清房款,且绝大多数银行的按揭贷款业务又仅针对购买住宅属性房产的个人买房者,如果购房者不能一次性全款支付房款,那么银行的常规按揭贷款也不会对其进行资金支持。

  此外,为了促进销售,销售人员称凡购房者都可享受“9万抵15万”的优惠活动,一次性付清全款者还可另外享受9.8折(部分9.6折)。不过,该销售人员又对享受折扣优惠条件进行了补充:如购房者在缴纳首付后7日内不能按时缴清剩余部分,将不能享受上述9.8折优惠。

  值得注意的是,小康家·幸福里项目销售人员在进行宣传时表示,市面上小户型的复式商办类项目存量不多,更对购房者作出了“项目随时可以入市流通交易”、“升值空间巨大”以及“好租好卖”的承诺。

  不过,避开商办项目购买的种种限制,个人以公司名义购置房产这个买卖真的那么如意吗?有行业人士对上述销售人员的说辞表示了怀疑。该行业人士称,公司名义买房与个人买房的最大区别在于前者需每年支付房产税,涉及税目种类繁多且程序复杂,购房者应对此有一定的心理预期。

  刘松涛介绍,以企业名义购房在其购买、持有以及交易这三个环节都将面临纳税问题。具体来看,在购买环节,需缴纳契税(房产原值×3%)及印花税(房产原值×0.05%);在持有环节,需缴纳房产税(按年计征,房产原值×70%×1.2%)、土地使用税(按年计征,所占土地面积×规定的税额,各地土地级次不同,税额不同,北京现行1-6级土地,每平方米税额0.5-7元);在交易环节,企业则需缴纳企业所得税、营业税,计算方式分别为:(销售价格-房产净值)×25%、(销售价格-房产原值)×5.5%,同时还要缴纳土地增值税(按增值幅度从30%到60%不等)以及印花税(销售价格×0.05%)。

  此外,关于商办类项目流通性的问题,销售人员的说辞也与事实存在明显出入。北京商报记者在查阅资料时发现,部分城市专门针对公司买房出台了限制出售的政策。以北京为例,如果以公司名义买房并且是2017年3月18日之后网签的,那么这个房子再次上市交易必须满三年及三年以上。如果这套房子的交易对象为个人的话,还需要按照北京的限购政策执行,即购房人应具备购房资质。

  由此可见,业主在购买小康家·幸福里项目后,若想待价而沽、择时出售,不仅要受到房产持有时长的限制,还要寻求到符合资质的公司或个人,如此方能如愿交易。

  就升值空间以及未来是否好租好卖的问题,易居研究院智库中心研究总监严跃进发表了他的看法。“该项目的相关配套还是不错的,而且从城市规划来说,此区域的社区密集程度未来也会提高,升值应该没有太大问题。”不过,严跃进也表示,当前房地产市场存在诸多问题,比如说房产转让困难等,所以增值是账面上的概念,并不代表最终套现价值。同时,升值潜力大与是否好卖、好租是有差异点的,这是需要警惕的。

  同策研究院首席分析师张宏伟分析认为,商办类项目升值与否取决于商业办公和产业集聚程度。项目所处地如果受政府政策扶持或者为区域商务中心,那么此项目会有一定升值潜力。但是北京商办库存市场供应量较大,3·26商办限购政策又规定二次出售只能出售给企业,此商办类项目“好租好卖”之说很难下定论。

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